פסק-דין בתיק עש"א 37970-05-10

פתח דבר

מספר בעלים משותפים במקרקעין התקשרו בהסכם קומבינציה עם קבלן, במסגרתו מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין תמורת שירותי בנייה של דירות, כנהוג בהסכמים מסוג זה.  

האם הפטור מהיטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן- התוספת השלישית), מקנה פטור לכל אחד מהבעלים הבונה את ביתו במקרקעין בגין יחידת דיור אחת, או שיש לראות בסעיף זה, כמעניק פטור אחד בלבד לכל החלקה כולה, בגין דירה אחת בלבד ללא קשר למספר הבעלים? זו השאלה הניצבת במרכזו של ערעור זה שבפני.

רקע עובדתי

 אין מחלוקת בין הצדדים בדבר העובדות הבאות:

·        המערערים ומר יוסף פורר (שאינו צד לערעור דנן), הינם בעלים במשותף של מקרקעין המצויים בנס ציונה והידועים כחלקות 3 ו-20 בגוש 3846 ( להלן - המקרקעין).   

·        ביום 23.9.04 פורסמה למתן תוקף תכנית מיתאר מקומית, נס/121/א', אשר בין השאר, שינתה את יעוד המקרקעין מאיזור חקלאי לאיזורי מגורים (להלן - התכנית המשביחה). בהתאם לתכנית המשביחה וזכויות המערערים במקרקעין, למערערים הוקצו זכויות לבנייתן של 47 יחידות דיור במקרקעין.

·        לשם מימוש זכויות הבניה שלהם, כאמור לעיל, התקשרו המערערים עם חברה קבלנית בהסכם קומבינציה על פיו מכרו חלק מזכויותיהם במקרקעין תמורת שירותים לבניית 10 דירות עבור המערערים (להלן - הסכם הקומבינציה).

·        ביום 12.3.08 שלחה המשיבה למערערים הודעת שומה וחיוב בתשלום היטל השבחה. ההודעה צורפה כנספח 1 לכתב הערעור. בהתאם לחוות דעתו של השמאי מטעם המשיבה, שמואל פן, אשר צורפה להודעת השומה, נקבע היטל ההשבחה בסך של 6,677,166 ש"ח.

·        ביום 23.4.08, הגישו המערערים שומה אחרת, שנערכה על ידי השמאי מטעמם,  אריה קמיל, בה נקבע היטל ההשבחה בסך 416,203 ש"ח.  שומה זו צורפה כנספח 2 לכתב הערעור.

·        ביום 21.9.08, נחתמה על ידי שמאי המשיבה ושמאי המערערים שומה מוסכמת, בה נקבע כי היטל ההשבחה שחל על המקרקעין הינו בסך 3,594,509 ש"ח. השומה המוסכמת צורפה כנספח 3 לכתב הערעור.

·        ביום 25.6.09 פנה ב"כ המערערים לממונה נכסים והשבחה בעיריית נס ציונה בבקשה  לקבלת פטור מהיטל השבחה. בבקשה נאמר, בין השאר:

"3.     בהתאם לפסק דינו של ביהמ"ש העליון שניתן לאחרונה בענין חמאיסי (רע"א 3626/06 ד"ר זיאד חמיסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה, מבוא העמקים), זכאי כל אחד מן הבעלים לפטור מהיטל השבחה בגין יחידת דיור אחת  עד לשטח של 140 מ"ר, אשר תשמש למגוריו לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התו"ב.

4.       אשר על כן, והואיל ובכוונת מרשנו להוציא בזמן הקרוב היתר בניה על המקרקעין, וברצונם לשלם את היטל ההשבחה בגין התכנית, נבקש לקבל שובר מעודכן לתשלום היטל השבחה, בשים לב לפטור האמור לעיל".

העתק הבקשה צורף כנספח 4 לכתב הערעור.

ביום 1.7.09, חזר וביקש ב"כ המערערים מהממונה לנכסים והשבחה בעירייה, מתן פטור עבור 5 יחידות דיור לחמשת הבעלים של המקרקעין. העתק בקשה זו צורף כנספח 5 לכתב הערעור.     

·        ביום 12.11.09, שלחה היועצת המשפטית של העיריה לב"כ המערערים תשובה, בה נאמר, בין השאר כדלקמן:

"1.     לטעמנו, עפ"י הלכת 'צרי' והלכת 'חמאיסי' ... יוצא כי הפטור שבסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, יכול ויינתן גם על בנייה של דירת מגורים על קרקע ריקה, אולם הפטור יינתן לדירה אחת בלבד, ורק ל- 120 מ"ר שבה (כיום 140 מ"ר), בהתאם למגבלת המטרים שבסעיף. מספר הבעלים, החוכרים, או המחזיקים במקרקעין במועד אישור התכנית המשביחה, מאחר שאינם משפיעים על מגבלת המטרים שבסעיף, אינם יכולים להשפיע גם על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר.